Bugün Barnaul'da "Gayrimenkul faaliyetlerinin yasal düzenlemesi" konulu bir yuvarlak masa toplantısı düzenlendi. Emlak acentelerinin yöneticileri ve davetli konuklar, Rusya'da emlak işine ilişkin bir yasanın kabul edilme olasılıklarını tartıştılar. Ve herkes aynı fikirde değildi.
Yuvarlak masa açtı Marina Rakina, Barnaul ve Altay Emlakçılar Birliği Başkanı. Marina Sergeevna, 2002 yılında emlak faaliyeti lisansının iptal edildiğini ve 14 yıldır bu alanın neredeyse hiçbir şey tarafından düzenlenmediğini hatırlattı. Piyasanın bir tarafı kaos içinde, diğer tarafı ise herhangi bir standart olmamasına rağmen hizmetleri uygun seviyede tutacak bir pozisyon almış durumda. Birlik, bugün 38 Altay profil şirketini birleştiren aynı pozisyona bağlı kalıyor.
konunun devamı Oksana Molodykh, Rusya Federasyonu Devlet Duması Milletvekilinin Halkla İlişkiler Başkanı Alexandra Terentyeva. “Emlakçıların faaliyetlerinin yasal olarak düzenlenmesi sorunu uzun süredir devam etmekte olup, milletvekillerinin asıl ilgi konusu mal sahiplerinin çıkarları ve haklarıdır. Oksana Evgenievna, yeni standartlar oluşturma girişimlerinin defalarca yapıldığını, ancak başarısız olduğunu söylüyor. “Bu yasaların kabulüne karşı çıkanlar, Medeni Kanunumuz, Ceza ve İdari Kanunlarımızın olduğu gerçeğine atıfta bulundular ve bu yeterli.”
Tasarı, Just Russia milletvekilleri tarafından Haziran 2016'da Devlet Dumasına sunuldu. Şimdiye kadar reddedilmeyen tek yasa bu. Milletvekillerinin çoğunluğu tarafından üç okumada kabul edilir. Daha sonra Federasyon Konseyi tarafından onaylanır, cumhurbaşkanı tarafından imzalanır ve yürürlüğe girer. Üstelik en sorunlu an, Devlet Dumasının duvarları içinde kabul edilmesidir. Grubun yasalarının çoğu ilk okumada "ölüme göre hacklendi".
Bu girişimin böyle bir kaderi olacağına eminim Yuri Matveiko, Milletvekili AKZS. "Herhangi bir yasa, eğer 
bu dünyanın güçlülerinden hiç kimse ona ihtiyaç duymaz, asla kabul edilmeyebilir. Bu bizim acı gerçeğimiz, - şikayet etti milletvekili. - Yasada hükümeti, küresel kıtalararası geliştiricileri vb. ilgilendiren şeyler varsa, o zaman kabul edilmesi muhtemeldir. Parlamentomuz sekiz yıl boyunca Devlet Dumasına çok sayıda girişim sundu ve bunlardan yalnızca üçü kabul edildi. Bu nedenle, yasa tasarısının hükümetten olumsuz görüş alması durumunda kabul edilme olasılığı %0,3'tür.
Milletvekili de beklentiler hakkında konuştu. Bugün Yuri Vitalyevich'e göre, federal düzeyde destek veren birkaç kamu kuruluşu var. Bunlar Ticaret ve Sanayi Odası, Opora Rossii, Delovaya Rossiya. Bu "lokomotifler" aracılığıyla herhangi bir yasanın kabul edilme şansı artar. Emlakçılar Birliği format değildir.
Ek olarak, Matveiko'ya göre girişim, profesyonel topluluk üyeleri için hiç de gerekli değil. “Bence herhangi bir düzenleme çok iyi değil. Herhangi bir kontrol ve gözetim organı bir sorundur. Burada kendinizi bir köşeye sıkıştırıyorsunuz. Sizi çerçeveye oturtacak bir yasanın kabul edilmesini istiyorsunuz ve hayat daha kolay değil, daha zor olacak.
Yuri Matveiko ile aynı fikirde değilim Neli Gutorova, emlak ajansı "Arusa Belokurikha" başkanı. Hesaplamalarına göre, Barnaul'da 30'dan fazlası Emlakçılar Birliği üyesi olan yaklaşık 150 resmi ajans var. Siyah iş% 30 alır. Biysk'te resmi olarak çalışan 70 ajans var, bunlar Soyuz'un bir parçası - 1,% 50'si kara ticaretle uğraşıyor. Zarinsk'te resmi olarak faaliyet gösteren 10 ajans var, 1'i Birlik'te, %50'si karaborsa. Ve Belokurikha'daki durum kesinlikle kritik - 5 resmi olarak çalışan ajans, 1'i Birlik'te ve siyah iş dünyası% 100'den fazlasını kaplıyor. Nelli Eduardovna, "Bir yasaya ihtiyaç olup olmadığını tartışmanın bir anlamı yok - doğal olarak buna ihtiyaç var" diyor. - Ama birçok kusuru var. Temel kavramların yorumunu veren normlar yoktur. Gayrimenkul hizmetlerinin böyle bir terminolojisi ve konsepti yok.”
Ancak kanunda medya ile etkileşimi düzenleyen bir madde var. Böylece tüm medya, gayrimenkul ile ilgili bilgileri sadece kurallara uygun olarak yayınlama hakkına sahip olacaktır. Özellikle, mal sahibi tüm tapu belgelerini sağlamalıdır. İlan veren emlakçı, Kanunun tüm kurallarına uygun çalışmak zorundadır. Tüm bunlarla birlikte, reklamlar ücretsiz olmalıdır - aksi takdirde yasa dışı aracılık faaliyeti ile eşittir.
Buna göre İgor Myakişev Real Estate Altay web sitesinin genel yayın yönetmeni, mevcut durum, veritabanımızdaki emlak ilanlarının %5'inden fazlasının özel mülk sahipleri olduğunu gösteriyor. %95'i ajans veya bireysel girişimcidir. Bunların %35-38'i Altay Emlakçılar Birliği üyesidir.
Bazı emlakçılar, yasayı tartışmadan önce topluluk içinde anlaşmanın iyi olacağı görüşünü dile getirdiler. “Şu ana kadar acentelerimizde hatta kendi aramızda bile bir düzene girmedik. Biz birbirimize rakip değiliz, rekabet etmek için değil, düzeni sağlamak ve anlaşmak için toplandık. O zaman daha ileri gidebilirsiniz. Şimdiye kadar, Kanunun kaba ve yanlış olduğunu düşünüyorum” diyor. Olga Çaynikova, Seventh Floor emlak ajansının müdürü.
Bu yasa kimin için? - bir soru sordu Julia Mordovina, emlak ajansı "City Trade" müdürü - Emlakçılar için öyle görünmüyor. Herhangi bir vatandaş, bu yasa aracılığıyla bizi zorlamaya çalışacaktır. Bizi kontrol edecek bu hiyerarşinin inşasına kimin ihtiyacı var? Bazı garantilerimiz olacağını umarak tasarıyı tartışmaya başladık. Yasanın kara simsarlarla savaşmak, piyasayı temizlemek için bir araç görevi göreceğini varsaydık. Ama olmayacak. Dolayısıyla bu yasayla kimi cezalandıracağımız belli değil” dedi.
tarafından da aynı görüş savunulmaktadır. Konstantin Nikiteev, emlak ajansı "Key-Realt" Direktörü. “1996'dan beri piyasadayım. Lisanslama olduğunda, birçok kez daha fazla dolandırıcılık vardı. Şimdi emlak topluluğunun normal bir evrimsel oluşum süreci var. Kanun neyi düzenleyecek? Temel olarak, hiçbir şey. Daha az kara komisyoncu olmayacak, piyasa onu temizlemeyecek. Süreç kademeli. Ve bizi Avrupa ile karşılaştırmaya gerek yok - orada bu pazarın oluşumu yüzyıllardır devam ediyor ve her şeyi bir yılda yapmak istiyoruz. Ayrıca, bu Kanun henüz kabul edilmedi, ancak zaten geçerliliğini yitirdi,” diye özetledi uzman.
Olga Skutina
DERSLER Konu 1. Gayrimenkul oluşumunun tarihsel ve yasal aşamaları
faaliyetler.
1.1 Uzmanlığın temel terimleri.
Aşağıdaki temel kavramlar geçerlidir:
emlak faaliyeti- gayrimenkul nesneleri ile yapılan işlemlerde ücret karşılığında diğer kişilere hizmet sağlamak için sürekli olarak yürütülen mesleki faaliyetler,
A emlak piyasasındaki diğer ticari mesleki faaliyetlerin yanı sıra.
emlak şirketi (emlakçı)- gayrimenkul faaliyetlerinde bulunan bir tüzel kişiliğin yanı sıra bireysel bir girişimci.
Emlak piyasasının profesyonel katılımcıları- tüzel kişiler ve bireysel girişimciler, diğer kişiler ve ayrıca gayrimenkul haklarının tescilini ve onunla yapılan işlemleri ve birleşik bir devlet politikasının uygulanmasını sağlayan yetkili organlar.
Emlak piyasası- bir dizi gayrimenkul nesnesi,
A gayrimenkul piyasasındaki profesyonel katılımcılar tarafından kendileri ve aracıları aracılığıyla gerçekleştirilen medeni hukuk işlemleri ve gayrimenkulle ilgili diğer işlemler.
Gayrimenkul hizmetlerinin tüketicileri- gayrimenkul hizmetlerinin sağlanması için bir emlakçı (emlak firması) ile anlaşma yapmış olan gerçek ve tüzel kişiler.
Emlakçı® kimdir? Onlara komisyoncu veya emlakçı demek daha kolay olmaz mıydı?Sovyet döneminde komisyoncular emlak alanında uzmanlaşmış kişilerdi, çoğu en karmaşık işlemleri tek başına yürüten birinci sınıf uzmanlardı. Bunlardan en iddialı olanı, çoğu unutulmaya yüz tutmuş ilk emlak ofislerini yarattı, geri kalanı ise tüzel kişilik oluşturmadan yasadışı olarak çalışmaya devam etti. Ancak bu "mastodonların" çağı geçti, farklı bir hizmet kalitesi, farklı bir sorumluluk düzeyi gerektiren zaman ... Bu ordunun kalıntıları, en kötü temsilcileri, profesyonel bir ortamda sorumsuzluğa çağrılıyor. "kara komisyoncular" hala üzerinde çalışıyoruz...
O zaman neden olmasın emlakçı Neden anlaşılmaz emlakçı kelimesine ihtiyacımız var? Bu çok basit bir şekilde açıklanmaktadır. Realtor®, Rus Emlakçılar Birliği'nin bir üyesi olan tescilli bir ticari markadır.
Aslında, REALTOR® iş kalitesi için bir ölçüttür, müşteriye ve topluma karşı bir sorumluluktur. Bu, diğer profesyonel topluluklar arasında kendi alanlarında gerçek profesyoneller ve uzmanlar olmadığı anlamına gelmese de.
işletmelerin faaliyetleri ve kullanım talimatları,
müteakip değişiklikler ve eklemeler dikkate alınarak (kayıp kuvvet) 01.11.91 N 56 tarihli SSCB Maliye Bakanlığı emriyle onaylanmıştır;
11. Rusya Maliye Bakanlığı'nın 13 Haziran 1995 N 49 tarihli emriyle onaylanan mülk envanteri ve mali yükümlülükler için yönergeler.
12. Rusya Federasyonu Devlet Vergi Servisi'nin 12 Ekim 1998 tarihli Mektubu N SSh-6-02/717 "Gayrimenkul kuruluşlarının kontrolü hakkında".
Rusya Maliye Bakanlığı ve Rusya Devlet Vergi Servisi'nin diğer düzenleyici belgeleri de kullanıldı.
Ayrıca, Rusya Federasyonu Federal Meclisi Devlet Dumasının 14 Mayıs 1998 tarihli N 2441-II sayılı Devlet Dumasının "Rusya Federasyonu'ndaki gayrimenkul faaliyetlerine ilişkin" FEDERAL YASA TASLAĞI HAKKINDA KARARI vardı. Rusya Federasyonu Federal Meclisi Vedomosti", 01.06.1998, N 16, madde 801. "Rusya Federasyonu'ndaki gayrimenkul faaliyetleri hakkında" yasa tasarısı, Rusya Federasyonu Federal Meclisi Devlet Duması tarafından Rusya Federasyonu Federal Meclisi'ne iade edildi. ilk okuma prosedürü (Rusya Federasyonu Federal Meclisi Devlet Dumasının 25.01.2001 N 1083III sayılı Devlet Duması Kararı). "Rusya Federasyonu'ndaki gayrimenkul faaliyetlerine ilişkin" yasa tasarısı, Rusya Federasyonu Devlet Duması tarafından reddedildi. Rusya Federasyonu Federal Meclisi (Rusya Federasyonu Federal Meclisi Devlet Dumasının Kararnamesi
01.25.2001 N 1084-III GD).
Tüketici haklarının korunmasına odaklanan projede, emlakçıların çoğu çeşitli icra makamları, diğer devlet kurum ve kuruluşlarıyla olan ilişkileriyle ilgili talepleri dikkate alındı. Bu durumda, emlakçılara işlem nesneleri ve bu tür nesnelerle ilgilenen kişiler hakkında doğru bilgi sağlama ihtiyacı ile ilgiliydi. Taslak, yerel yönetimlerin yetkilileri tarafından talepleri üzerine yürütülen gayrimenkul faaliyetleri için bilgi desteğine ilişkin normları özellikle vurguladı. Gayrimenkul hakkında, üçüncü şahısların bu tür nesneler üzerindeki hakları hakkında en eksiksiz bilgiye sahip bir emlakçıya sahip olmanın, yalnızca emlak işinin gelişmesine katkıda bulunmayacağına, aynı zamanda müşterilerin çıkarlarını da koruyacağına inanılıyordu, çünkü ikincisi, tabi ki emlakçıdan bu tür bilgileri alma hakkına sahiptir. Vatandaşların ve tüzel kişilerin hizmetleri için özel olarak emlakçılara başvurmalarının, ancak gayrimenkul işlemlerini kendi başlarına sonuçlandırma ve yürütmemelerinin tavsiye edilmesinin ana nedeninin nesneler hakkındaki bilgiler olduğu gerçeğinden bahsetmiyorum bile. , kendi tehlikeleri ve riskleri altında.
Bu nedenle, emlak faaliyetini düzenleyen federal bir yasa yoktur. Bu kanunda önerilen şartlar ile emlakçıların pek çok hak ve yükümlülükleri uygulamada kullanılmaktadır.
1.3 Gayrimenkul faaliyetinin yasal dayanağı.
Şu anda, gayrimenkul faaliyetlerinin yasal düzenlemesi, Rusya Federasyonu Hükümeti'nin yasal işlemleri ve Rusya Federasyonu'nun kurucu kuruluşlarının yürütme makamlarının düzenlemeleri düzeyinde yürütülmektedir. Bu, emlak faaliyetlerinin uygulanmasını nesnel olarak zorlaştırır, yalnızca emlakçılar için değil, aynı zamanda hizmetlerinin tüketicileri için de makul olmayan zorluklar yaratır.
Rusya Federasyonu'nun gayrimenkul faaliyetlerini düzenleyen mevzuatı, Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, buna uygun olarak kabul edilen yasalar ve Rusya Federasyonu'nun diğer düzenleyici yasal düzenlemeleri ile yürütme makamları tarafından kabul edilen diğer düzenleyici yasal düzenlemelerden oluşur.
Rusya Federasyonu'nun tebaası, Rusya Federasyonu anayasal düzeninin temellerine uygun olarak normatif yasal düzenlemeler kabul eder.
Rusya Federasyonu Anayasası uyarınca, uluslararası hukukun ve gayrimenkul faaliyetleri alanında Rusya Federasyonu'nun uluslararası anlaşmalarının genel kabul görmüş ilke ve normları, Rusya Federasyonu hukuk sisteminin ayrılmaz bir parçasıdır. Rusya Federasyonu'nun uluslararası bir antlaşması, gayrimenkul faaliyetleri alanında Rusya Federasyonu mevzuatında belirtilenlerden başka kurallar koyarsa, uluslararası antlaşmanın kuralları uygulanır.
Kullanılan kaynakların listesi:
1. Rusya Federasyonu Federal Meclisi Devlet Dumasının 14 Mayıs 1998 tarihli Kararı N 2441-II "Rusya Federasyonu'ndaki gayrimenkul faaliyetleri hakkında" Federal Yasa Taslağı Hakkında.
2. Emlakçı terimi [Elektronik kaynak]. - Erişim modu: http://acropol.com.ru/press/issue/issue004.shtml
3. 12 Ekim 1998 tarihli Rusya Federasyonu Devlet Vergi Servisi Mektubu N SSH-6-02 / 717 "Gayrimenkul kuruluşlarının teftişi hakkında" / Garantör
Konu 2. Rus Emlakçılar Birliği ve diğer kar amacı gütmeyen kuruluşlar.
2.1 Rusya Emlakçılar Birliği.
RGR 1991 yılında kurulmuştur ve medeni bir emlak piyasasının oluşumu için yol belirleyen bölgesel dernekler, emlak şirketleri ve uzmanlardan oluşan profesyonel bir topluluktur. Bu, üyelerinin bir dizi gereksinime uyması gereken dünyanın en büyük derneklerinden biridir. Bu Mesleki Etik Kuralları, bunlar RGR üyeleri için Mesleki Uygulama Standartları, bunlar çalışanların profesyonel seviyeleri için gereklilikler ve çok daha fazlası ... Buna göre, topluluk üyeleri dışında, kimse olmadan kimse RGR'nin onayı, Rusya'da emlakçı kelimesini kullanma hakkına sahiptir.
Kâr amacı gütmeyen kuruluşlar arasında Rusya Emlakçılar Birliği, Rusya Değerleme Uzmanları Derneği, bölgesel emlakçılar dernekleri, Mortgage Bankaları Birliği ve komisyonculuk ve inşaat faaliyetlerinde bulunan yaklaşık iki bin acente, banka ve şirketi birleştiren diğer kuruluşlar, gayrimenkul değerleme ve ipotek kredisi, sigorta ve ülkenin tüm bölgelerinde yasal faaliyetler. İşlevleri: profesyonel bir emlak piyasasının oluşturulması ve katılımcılarının çalışmalarının modern hukuk ve iş etiği temelinde kendi kendine koordinasyonu. Emlakçıların eğitimini ve sertifikasyonunu organize ederler, emlak piyasasının çeşitli sektörlerinin durum ve gelişme eğilimlerine ilişkin analitik incelemeler geliştirirler, veri tabanları oluştururlar ve eyalet ve belediye yetkilileriyle etkileşim kurarlar.
Aşağıdaki işlevleri yerine getirirler:
- emlakçı firmaların uzmanlarının eğitim ve sertifikasyonu düzenlemek;
- üyelerinin profesyonelliğini ve işlemlerde tarafların yasal korumasını garanti eder;
Ve oluşturulan sigorta fonu pahasına garantiler;
- emlak piyasasının çeşitli sektörlerinin analitik incelemelerini ve gelişme eğilimlerinin tahminlerini geliştirmek;
- veri bankaları oluşturmak ve emlakçılar için bilgi desteği organize etmek - dernek üyeleri;
- emlak piyasasındaki katılımcıların ilişkilerini düzenleyen taslak düzenlemelerin incelenmesine katılmak;
- gayrimenkulle ilgili işlemlerin yürütülmesinde işlevsel olarak yer alan devlet ve belediye yetkilileriyle etkileşimde bulunmak;
- pazar müşterilerine danışmanlık hizmetleri sağlamak ve diğer faaliyetleri yürütmek.
Her faaliyet, uygun seviyeyi ve yasal statüyü korumak ve sürdürmek için düzenlenmelidir. çok sayıda kişi
gayrimenkul işlemlerine dahil olan, bunların birbirleri üzerinde doğrudan etkileşimine ve etkisine, daha fazla profesyonelliğe ve rasyonel gayrimenkul yönetiminin gelişmesine yol açar.
2.2 Novosibirsk Emlakçılar Derneği (NAR).
Bundan sonra “Dernek” olarak anılacak olan Novosibirsk Emlakçılar Derneği, tüzel kişiliklerden oluşan bir dernektir. Derneğin asıl faaliyet amacı kar elde etmek değildir ve elde edilen karı Dernek kurucuları ve/veya üyeleri arasında dağıtmaz. Derneğin faaliyetlerinden elde edilen tüm gelirler, derneğin yasal görevlerinin çözümüne yönlendirilir. Derneğin resmi adı: - Rusça tam - "Novosibirsk Emlakçılar Derneği" - Rusça kısaltılmış - "NAR".
Dernek tüzel kişiliktir, ayrı bir mülkü vardır, bu mülkle ilgili yükümlülüklerinden sorumludur, kendi adına mülkiyet ve mülkiyet dışı haklar edinir ve kullanır, yükümlülükler taşır, mahkemede davacı ve davalı olabilir. Dernek, geçerli yasanın öngördüğü şekilde devlet tescili anından itibaren tüzel kişiliğin statüsünü ve haklarını elde eder. Derneğin, Rusya Federasyonu topraklarında ve yurtdışında bankalarda ve diğer kredi kuruluşlarında bağımsız bir bilançosu, takas ve diğer (para birimi dahil) hesapları vardır. Derneğin yuvarlak mühürü, pulları, adının yazılı olduğu antetli kağıtları, amblemi ve diğer görsel tanımlama araçları bulunur. Dernek, iç yapısını, amaç ve hedeflerini, çalışma usullerini ve yönetim organlarının yetkilerini bağımsız olarak belirler.
Derneğin tüm üyelerinin bağımsızlıkları ve hakları saklıdır. Dernek yönetim organlarının, Dernek üyeleri ile ilgili olarak yönetim yetkisi yoktur. Dernek faaliyetlerine, kanunen özel olarak yetki verilmiş olanlar dışında, devlet, kamu veya diğer kuruluşlar tarafından müdahale edilemez. Dernek, Rusya Federasyonu mevzuatına uygun olarak Rusya Federasyonu topraklarında şubeler oluşturma ve temsilcilikler açma hakkına sahiptir. Derneğin şube ve temsilciliklerinin faaliyetleri, Dernek Genel Kurulu veya Dernek Yönetim Kurulu tarafından onaylanan Şube ve Temsilcilikler Yönetmeliği ile düzenlenir. Dernek, bu Tüzükte öngörülen amaçları gerçekleştirmek üzere diğer kar amacı gütmeyen kuruluşlar kurabilir ve diğer kar amacı gütmeyen kuruluşlara üye olabilir. Dernek borçlarından tüm mal varlığı ile sorumludur, Dernek kurucularının (üyelerinin) borçlarından sorumlu değildir ve Dernek kurucuları (üyeleri) Derneğin borçlarından sorumlu değildir. Rusya Federasyonu, Rusya Federasyonu'nun tebaası ve belediyeler Birliğin yükümlülüklerinden sorumlu değildir ve Dernek sorumlu değildir.
Rusya Federasyonu'nun, Rusya Federasyonu'nun tebaasının ve belediyelerin yükümlülüklerinden sorumludur.
Derneğin kurucuları ise:
- Limited Şirket “Byte”,
- Limited Şirket “Kredi Gayrimenkul”,
- Kapalı Anonim Şirket “Ajans"INVA-ROSS",
- Kapalı Anonim Şirket “ŞİRKET NOVONIKOLAEVSK”.
Derneğin kuruluş ve faaliyetlerinin temel amacı, medeni bir emlak piyasasının oluşumunu ve gelişimini teşvik etmektir.
v dağlar Novosibirsk ve Novosibirsk bölgesi, ticari kuruluşlar - emlak piyasasındaki profesyonel katılımcılar ve bunlar tarafından üretilen mal, iş, hizmet tüketicileri arasındaki ilişkilerin devlet dışı kamu düzenlemesi aracılığıyla.
Derneğin başlıca görevleri şunlardır:
1. Mevcut durumu, eğilimleri, kalkınma sorunlarını incelemek ve dağlardaki emlak piyasasını tahmin etmek. Novosibirsk ve Novosibirsk bölgesi, üyeleri ve halk için gayrimenkul piyasasının durumu hakkında bilgi, analitik ve uzman materyallerin hazırlanması ve yayınlanması.
2. Dernek üyelerinin Rus ve yabancı kuruluşlarla iş ilişkilerinin geliştirilmesinde yardım, "Rus Emlakçılar Birliği", diğer şehir ve bölgelerdeki meslek kuruluşları ile etkileşim;
3. Dağlardaki gayrimenkul piyasasında girişimciliğin ve rekabetin gelişimini düzenleyen düzenleyici çerçevenin geliştirilmesi ve kabul edilmesinde yasama, yürütme ve yerel yönetim organlarına yardım. Novosibirsk ve Novosibirsk bölgesi.
4. Gayrimenkul faaliyetleri, gayrimenkul ticaretinin yeni organizasyon biçimleri, yatırım süreçleri ve ipotek kredisi için birleşik bir profesyonel standartlar sisteminin geliştirilmesi ve uygulanması.
5. Dernek üyeleri için endüstriyel, bilimsel, teknik ve sosyal gelişme fırsatlarının genişletilmesi, emlak piyasasındaki profesyonel katılımcılar arasında ticari teklif alışverişinin teşvik edilmesi.
6. Yatırım ve inşaat ve gayrimenkul şirketleri, bankalar ve diğer mali kuruluşlar, meslek odaları, kamu kuruluşları ve yerel yönetimler dahil olmak üzere gayrimenkul piyasasındaki çeşitli katılımcılar arasında bilgi alışverişini organize etmek, bağlantıların kurulmasını ve işbirliğini geliştirmek;
7. Dernek üyelerinin ortak mülkiyet ve kişisel mülkiyet dışı hak ve menfaatlerinin korunması, gayrimenkul sahiplerinin haklarının korunmasına katılım.
8. Alandaki uzmanların eğitim organizasyonu (eğitim, yeniden eğitim, ileri eğitim) ve sertifikasyonu (tasdik)
3. Dernek Genel Kurul kararlarını ve üstlendiği yükümlülükleri uygulamak.
4. Tüketici ve Emlak Piyasası Katılımcılarının Haklarının Korunması Kurulu kararlarını uygulamak.
5. Derneğin Genel Kurul toplantılarına, Derneğin hedeflenen proje ve programlarına katılmak, Derneğin amaçlarını gerçekleştirmeye yönelik faaliyetlere katılmak.
6. Dernek Tüzüğü ile tanımlanan hedeflere ulaşmayı amaçlayan görevlerin uygulanmasında Derneğe yardım sağlamak.
7. Derneğin amaçlarını, hedeflerini, projelerini ve programlarını tanıtmak.Derneğe üyelik:
1. Derneğe giriş oylama ile yapılır.
Dernek Genel Kurulu, adayın başvurusu ve iki Dernek üyesinin yazılı tavsiyeleri üzerine toplanır.
2. Dernek üyeliğine kabul başvurusuna ek olarak: Tüzüğün bir kopyası ve kayıt sertifikası (tüzel kişiler için), gerekirse - lisansın bir kopyası. Kopyalar uygun şekilde onaylanmalıdır.
3. Bir Derneğe üye olmanın yükümlülükleri, yeni kabul edilen üyeye, kabulüne karar verildiği andan itibaren devredilir.
4. Yeni kabul edilen üyenin hakları giriş üyelik aidatını ödediği andan itibaren doğar.
Bu Kurallar, Novosibirsk Emlakçılar Derneği'nin tüm üyelerinin Rusya Federasyonu mevzuatı ve uluslararası kurallar çerçevesinde yüksek etik standartları sürdürme konusundaki gönüllü yükümlülüklerine yanıt verir. Kurallar, her şeyden önce bir öz disiplin aracıdır, ancak aynı zamanda Derneğin Tüketiciyi Koruma ve Mesleki Etik Komitesinin uygulamasında kullanılması da amaçlanmıştır:
1. Emlakçı, mesleki yetenekleri gereği, gayrimenkul işlemlerinde müvekkillerini dolandırıcılıktan, çarpıtılmış bilgilerden ve etik olmayan eylemlerden korumakla yükümlüdür. Müvekkillerine zarar verecek, mesleğini itibarsızlaştıracak her türlü uygulamayı ortadan kaldırmaya çalışmalıdır.
2. Anlaşmazlıkları, yanlış anlamaları önlemek ve mülk sahibine daha iyi hizmet verebilmek için emlakçı, mülk üzerinde münhasır çalışma hakkı konusunda ısrar edebilir.
3. Emlakçı tarafından münhasır bir hak temelinde yürütülen gayrimenkul ile çalışırken, emlakçı, müşterinin yararına olacaksa, diğer emlakçıların hizmetlerini karşılıklı anlaşma ile kabul edilen şartlarla kullanabilir.
Gayrimenkul hizmetleri konusunda uzman ajanslar veya kişiler tarafından sağlanmaktadır.
- Emlakçı
Bir emlak acentesi (AN), birkaç çalışanın aynı anda çalışabileceği yasal olarak kayıtlı bir kuruluştur. Bir ajansla işbirliği yapmanın özel bir aracıyla çalışmaktan daha karlı ve yasal olarak daha güvenli olduğu kanısındayız. Müşteri, ajansla bir sözleşme imzalayarak, anlaşmazlık durumunda firmanın mahkemede müşterinin yasal çıkarlarını temsil edeceğinden emin olabilir. AH, sözleşmede işlem sigortasına ilişkin bir madde içeriyorsa, sigortalı bir olay olması durumunda müşteri bir ödeme alacaktır.
Emlak acenteleri aşağıdakileri sağlar: Hizmetler:
- konut ve konut dışı tesislerin maliyetinin değerlendirilmesi;
- gayrimenkul satışı için müzayedeler düzenlemek;
- Vergi danışmanlığı;
- gayrimenkul alım/satım/kiralama alanında aracılık faaliyeti;
- önceden satın alınan gayrimenkul nesneleri için kiralama sağlanması;
- bankalar tarafından taahhüt edilen nesnelerin satışı (bankacılık hizmeti ile bir anlaşma yapılmalıdır);
- ev yeniden yerleşimi;
- yeni binalarda daire alım satımı;
- kırsal kesimde olsalar bile özel evleri alıp satmak.
emlakçı hizmetler sağlanır:
aracılar veya avukatlar:
komisyoncular ve bayiler;
konut ve konut dışı tesislerin satışına yönelik kuruluşlar;
geliştiriciler.
- Özel ajanlar
Rusya mevzuatında, bir emlakçının uygun lisanslara ve sertifikalara sahip olması gerektiğine dair hiçbir hüküm yoktur. Ayrıca, özel bir temsilcinin bu tür işler için yasal altyapısı olmayabilir. Bu nedenle herkes emlakçı veya komisyoncu (reseller) olarak çalışabilir.
Bir özel komisyoncu, müşterileriyle ortak faaliyetler yürütme yetkisine sahip olmak için önce girişimci olarak kaydolmalıdır. Kayıt olmadan çalışırsanız, sonuçları olabilir. İşte ana eksileri:
- Tecrübe eksikliği;
- kredi, ipotek vb. alamama;
- yasal statü eksikliği (emlak komisyoncusu, komisyoncu vb.);
- vergi dairesine bildirim eksikliği;
- dava durumunda, özel tacir yasal olarak müşterilerden para aldığını kanıtlamayacaktır;
- müşterilerle sözleşme imzalamak için yasal hakları yoktur.
Temsilci girişimci statüsüne sahip değilse, dava durumunda mahkeme faaliyetlerine atıfta bulunmayacaktır.
Bir emlakçı neden tüzel kişi olarak değil de özel girişimci olarak kaydolmalı?
Tüzel kişilik, emrinde parasal varlıkları, mülkü olan bir kuruluştur. Tüzel kişiler, muhasebe ve gelirlerinin durumu hakkında vergi dairesine düzenli olarak rapor vermelidir.
Bireysel bir girişimci, gider ve gelir kayıtlarını tutmalıdır, ancak vergi dairesine kaydolması ve rapor vermesi gerekli değildir. Girişimcinin emrinde herhangi bir mülkü olmayabilir.
Gayrimenkul faaliyetlerini hangi yasalar yönetir?
2002 yılında, emlakçıların zorunlu lisansları kaldırıldı. Bugün, emlakçıların çalışmaları, Rusya Federasyonu Hükümeti'nin yasal düzenlemeleri ve Rusya'nın kurucu kuruluşlarının eylemleri ile düzenlenmektedir. Emlakçılık mesleğine özel olarak atıfta bulunacak olan yasa henüz kabul edilmedi.
2011 yılında, Emlakçılar Derneği'nin web sitesinde daha fazla tartışılmak üzere bir yasa tasarısı yayınlandı, ancak hiçbir zaman onaylanmadı. Onaylandığında, Rusya genelinde emlakçıların faaliyetlerini düzenlemenin mümkün olacağı varsayılmaktadır.
Artık emlakçıların faaliyeti, Rusya Medeni Kanunu'nun yanı sıra yerel yönetimin yasal ve düzenleyici eylemlerine dayanmaktadır.
Gayrimenkul faaliyetleriyle ilgili yeni yasalar yakın gelecekte kabul edilecek mi?
Yasal bir çerçevenin olmaması, aracıların ve onların müşterilerinin işini zorlaştırır. Emlakçılar, mülkle yapılan işlemlerin sonuçlandırılması sırasında aracılık hizmeti verdiğinden, burada durdurulması gereken hileli eylemler mümkündür.
Günümüzde gayrimenkul nesneleri ve sahipleriyle ilgili tüm veriler, özel talepler üzerine devlet kurumları aracılığıyla acenteler tarafından elde edilebilmektedir. Bu nedenle, acentelerin yerel makamlarla daha kapsamlı bilgi etkileşimini sağlayacak normların mevzuata dahil edilmesi gerekmektedir.
Emlakçılık mesleğindeki hangi sorunlar "Gayrimenkul Faaliyetleri Hakkında" kanunu ile çözülebilir?
- Mesleğe ilişkin temel kavramları ortaya koyar;
- Gayrimenkul faaliyetlerinde katılımcıların bir listesini seçin;
- Emlakçıların dar faaliyet yönünü belirleyin;
- Emlakçının çalışma hakkına sahip olacağı temelde net bir belge paketi belirleyin;
- İş için sertifika ve sertifika alma kurallarını belirleyin;
- Ruhsatı olan emlakçılarla çalışan müşterilerin haklarını tanımlayın;
- Emlakçıların hak ve yükümlülüklerini tanımlar;
- Emlakçının erişmesi gereken bilgi kaynaklarının bir listesini sağlar;
- Bir sözleşme yapmak için gereksinimleri açıklayın.
Tasarının son duruşması 2015 sonbaharında gerçekleşti. Tasarının yazarı, Devlet Duma milletvekili Elena Nikolaeva, emlak sektöründeki sorunların bir an önce çözülmesi gerektiğinden emin. Ayrıca "kara emlakçı" kavramından kurtulma zamanının geldiğini ve bunun ancak mevzuatın onaylanmasıyla sağlanabileceğini açıkladı.
Çoğu Rus şehrinde konut işlemlerinin yaklaşık %70'i aracıların rehberliğinde gerçekleştiriliyor. Barnaul bu listede lider oldu. Burada konut ve konut dışı nesnelerle yapılan işlemlerin %98'i emlakçıların katılımıyla gerçekleştiriliyor. Bu nedenle, insanlara yardım eden tüm temsilcilerin uygun profesyonellik düzeyine sahip olması mümkündür. Örneğin, Moskova'da her 20 konut işlemine mahkemeler aracılığıyla itiraz edilmektedir.
Şu anda Rusya'da hangi emlakçı dernekleri var?
Rusya'da birkaç emlakçı derneği kuruldu: loncalar, dernekler, birlikler, odalar. Gayrimenkul faaliyetlerini yürütmek için standartlar oluştururlar.
Emlakçılar Birliği, emlakçıların faaliyetlerini düzenleyen ana yapıdır.
Rusya'daki Emlakçılar Birliği: nedir ve neden gereklidir?
1992'de loncanın kurulmasını başlatanlar emlakçılardı. Bugün lonca, Rusya'nın 50'den fazla bölgesinde 1.500 ajansı birleştiren kar amacı gütmeyen bir yapıdır. Ana görevi, faturaların yayınlanmasına katılarak emlakçıların faaliyetlerini düzenlemektir. Lonca çerçevesinde, üyelerinin mesleki faaliyetleri için tüm koşullar yaratılmıştır.
Tüm Lonca üyelerine profesyonel standartlar ve bir Etik Kuralları rehberlik eder. Ayrıca lonca çalışanları için bir dizi bilgi kaynağı vardır - Federal Sertifikalı Uzmanlar Kaydı.
The Guild of Realtors, International Real Estate Association'ın kurucu üyelerinden biridir.
Gayrimenkul sertifikası gerekli mi?
Sertifikayı geçme prosedürü, "Emlak piyasasında uzmanların sertifikasyonunun geçmesine ilişkin Yönetmelik" ile düzenlenir. Sertifikasyon gönüllü bir önlemdir. Bir aracı kurumun mesleki durumunu teyit etmek ve gayrimenkul faaliyetlerini yürütmeye hazır olduğunu kanıtlamak için gereklidir.
Bir aracı kurumun herhangi bir çalışanı, sertifika almaya karar verebilir, ancak aracı olarak iş deneyiminin en az 3 yıl olması gerekir. Belgelendirmenin başarılı olması durumunda acenteye bir Sertifika, bir sertifika ve bir şirket rozeti verilir.
Sertifika, acentenin profesyonelliğini onaylar, bu nedenle birçok müşteri, sertifikası olan emlakçılarla çalışmaya çalışır.
Bir emlak acentesinden sertifika olarak böyle bir ayrıcalık şekli de vardır. Alınması da zorunlu değildir, ancak ajansa bir dizi avantaj sağlar:
- şirketin güvenilirliğini teyit eder;
- yalnızca yüksek vasıflı acenteleri işe almanıza izin verir;
- ajansın profesyonel topluluğa ait olduğunu gösterir.
Emlakçıların Sigortaya İhtiyacı Var mı?
Bir emlakçının faaliyetini kapsayan iki tür sigorta vardır. Birinci tip, emlakçının mesleki sorumluluk sigortasıdır. İkinci tür, emlakçıların faaliyetlerinin, yani mülkle yapılan işlemlerin sigortasıdır. Her iki sigorta türü de isteğe bağlıdır.
Mesleki sorumluluk sigortası
Bu tür bir sigorta çok popüler değildir. Özü, emlakçının, örneğin ev sahibi onu bazı nüanslar hakkında uyarmadıysa, faaliyetlerini öngörülemeyen koşullara karşı sigortalaması gerçeğinde yatmaktadır.
Asgari sigorta tutarı, sigortanın yapıldığı bölgedeki tek odalı bir dairenin ortalama fiyatıdır. Ödeme, mahkeme kararı ile veya emlakçı ve müvekkillerin karşılıklı anlaşması ile yapılır.
Emlakçı aktivite sigortası
Müşterinin bir acente veya özel bir emlakçı ile akdettiği sözleşmede, işlem sigortasına ilişkin bir madde öne çıkarılabilir. Yani, acente işlemin sonucunun tüm sorumluluğunu üstlenirse, sigortalı bir olay olması durumunda müşteriye sözleşmede belirtilen tutarı ödemesi gerekir.
Emlakçı olmadan bir anlaşma yapmak mümkün mü?
Mevzuatta emlak işlemlerinin emlakçı olmadan yapılamayacağı hiçbir şekilde ifade edilmemektedir. Yani, bir ajans veya özel bir emlakçı ile iletişime geçmek, müşterinin gönüllü bir eylemidir.
Başka bir şey de, aracı olmadan o kadar kolay olmamasıdır. Mülk değerlemesi, durum tespiti, belgelerin hazırlanması, piyasa analizi - tüm bunlar bir uzman tarafından çok daha iyi yapılabilir.
Bugün, akşam toplantısında, Devlet Duması nihayet "Gayrimenkul işlem piyasasında aracılık (ajans) faaliyetleri hakkında" tasarısını gömdü. Bunun emlak işi için ne gibi sonuçları olabileceğini anlamaya çalışalım.
Gayrimenkul faaliyetlerini düzenlemek için tasarlanan tasarının bir sonraki versiyonu, Devlet Dumasındaki ilk okumanın elemesinden geçmedi, tartışma sadece bir dakika sürdü. Kelimenin tam anlamıyla uzun süredir acı çeken proje henüz tanıtıldı. Geçen yılın sonunda hayatından mahrum edilmiş olması gerekirdi. Ancak Nisan 2017'ye kadar topalladı. Bir şeyler yanlış gitti?
Kendini düzenleme falan
Birincisi, yasa tasarısı yanlış milletvekilleri tarafından, daha doğrusu o hizipten değil, yani Adil Rusya'dan getirildi. Ayrıca, emlak yasasının beş yazarından yalnızca biri Duma'nın yeni bileşiminde kaldı ve bu konuda hiçbir zaman kamuoyuna açıklama yapmadı. İkincisi ve bu tüm incelemelerde belirtildi, yasa tasarısı, emlak acentelerinin özdenetim kuruluşlarına zorunlu katılımı için bir rejim oluşturmayı amaçlıyordu; bu, Aralık 2015'te Rus hükümeti tarafından onaylanan özdenetim mekanizmalarını iyileştirme Konsepti ile çelişiyor. . Zorunlu öz düzenlemenin yalnızca ekonominin "vatandaşların haklarına, meşru çıkarlarına, yaşamına ve sağlığına ... zarar verme riskinin yüksek olduğu" sektörlerde mümkün olduğunu açıkça belirtir.
"Siyah emlakçılar" hakkındaki tüm korku hikayelerinde, emlak faaliyeti potansiyel olarak tehlikeli olanlar arasında değil. Ayrıca eleştirmenler, tasarının gayrimenkul faaliyetlerinin yasal özelliklerini tanımlamadığına dikkat çekiyor.
Meslek edinme hakkı
En merak edilen belge, elbette, Devlet Duması Doğal Kaynaklar, Mülkiyet ve Arazi İlişkileri Komitesi'nin sonuçlandırılmasıdır. Okunmasının en radikal versiyonu şu: yakın gelecekte gayrimenkul faaliyetleri sona erecek. Ve bu devletin görüşü! Bu tahminler neye göre yapılıyor?
Gerçek şu ki, milletvekilleri vardıkları sonuca göre tasarıyı sadece hukuki ihtilaflar açısından eleştirmekle kalmıyor, aynı zamanda emlak piyasasının mevcut durumunu ve emlakçıların bu piyasadaki rolünü de analiz etmeye çalışıyorlar. Bilhassa senet kavramının eskidiği, piyasanın bundan 10-15 yıl önce, aracılık hizmetlerinin rağbet gördüğü dönemde bu halde olduğu söyleniyor. Bugün, pazar "önemli ölçüde değişti".
2006'dan 2016'ya kadar büyük hukuk firmaları tarafından yürütülen gayrimenkul işlem destek uygulamalarının bazı sonuçlarına atıfta bulunan komisyon temsilcileri, emlak piyasasındaki emlakçı sayısının neredeyse yarı yarıya azaldığını savunuyor.
Beşi, "emlak piyasasında aracılık hizmetlerine olan talebin önemli ölçüde azalmasının ana nedenleri" olarak gösteriliyor.
Bunun bir numaralı nedeni, vatandaşların kendi başlarına emlak aramasına olanak tanıyan internette arama hizmetleridir. Sonuç: Bir emlakçı aramak ve seçmek için gerekli değildir. İkinci sebep, konut gayrimenkulünün mülkiyetini alırken ve kaydederken belgelerin sunulması ve işlenmesi prosedürünü basitleştiren çok işlevli merkezler (MFC'ler) ağının devlet tarafından geliştirilmesidir. Sonuç: Artık vatandaşlar, özel bilgi ve becerilere sahip olmadan bile gayrimenkul ile işlem yapabilir, bir emlakçıya ihtiyaç yoktur.
Üçüncü neden, devlet kontrolündeki yapılar tarafından temsil edilen Rusya'daki en büyük gayrimenkul sahibi tarafından açık piyasada konut stoku satışının etkinleştirilmesidir. Bugün ülkedeki konut stokunun yaklaşık %10'una sahipler. Nedeni garip ama emlakçı yine iflas etti.
Dördüncü argüman da o kadar sıcak değil - "son zamanlarda yaygınlaşan açık artırmalarda gayrimenkul satma uygulaması" - öyle olsun.
Ancak beş numaralı sebep zaten çok, çok ilginç: zaten kötü şöhretli Sberbank Domklik. Bununla birlikte, yasa koyucu bu isimden bahsetmiyor, ancak “konut işlemlerinin elektronik kaydı, ipotek ile daire satın alınması ve ayrıca konulan gayrimenkul nesnelerinin yasal incelemesi için hizmetler içeren Sberned merkezinden bahsediyor. işlemdeki tüm katılımcıların satışı ve doğrulanması.
Ve sonucun bu kısmına parlak bir son olarak, kulağa böyle ölümcül bir cümle geliyor: "Piyasada kalan birkaç emlak şirketinin bu kadar ciddi rakiplerle rekabet etmesi pek olası değil."
Emlak camiasının tepkisi
Şoktan kurtulduktan sonra "birkaç emlak şirketinin" temsilcileri konuşmaya başladı.
“Devlet Duması profil komitesi tarafından varılan sonuç, beni, üyelerinin kesinlikle emlak faaliyetinin özünü temsil etmediğini belirtmeye zorluyor. Elbette Sberbank'ın sunduğu şey iyi çünkü araçlarını geliştirerek vatandaşların ipotek yardımıyla gayrimenkul edinme ile ilgili sorunları çözmelerine yardımcı oluyor. Ancak, bu hiçbir şekilde bir emlakçının işinin yerini tutmaz. Daha önce defalarca söyledim ama tekrar ediyorum: bir emlakçı, her şeyden önce, satıcı ile alıcı arasındaki işlemin şartlarını ve şu anda emlak piyasasında gerçekleşen işlemlerin çoğunu kabul eden profesyonel bir arabulucudur. Advex şirketinin başkanı Alexander Romanenko, müşteri eski bir şey satıp yeni konut satın aldığında alternatif veya karşıttır” diyor.
Patriği konuşmasının sonunda yerli acentelik işine "en azından" gayrimenkul ruhsatlandırma faaliyetlerinin iade edilmesi çağrısında bulundu. Ancak genel olarak herkes böyle bir senaryonun olası olmadığını anlar.
St.Petersburg Emlak Odası Başkanı, Bilimler Akademisi "Benois" Genel Müdürü Dmitry Shchegelsky'ye göre, komitenin vardığı sonuca göre, devletin emlakçılara ihtiyacı yok.
Milletvekilleri, dolandırıcılıktan korkan eski vatandaşların emlakçılara başvurduğuna inanıyor, ancak şimdi hizmetlerine olan ihtiyaç ortadan kalktı. Kaybolan "siyah emlakçılarımız" var mı? o merak ediyor. - Komite üyeleri, ajans faaliyetinin özelliklerinin ne olduğunu anlamıyor. Emlakçıların işlemin tescili için belge sunması gerektiğine inanıyorlar. Devletin emlakçılarla ilgili böyle bir görüşü varsa, tutarlı olmalı ve faaliyetlerimizi 115-FZ'den çıkarmalıdır. Birçok yönden, olanlardan emlakçılar sorumludur. Bölündük ve piyasa kötüye gidiyor. Ve o zaten 25 yaşında."
UZMAN GÖRÜŞÜ
Rusya Emlakçılar Birliği Başkan Yardımcısı Valery Vinogradov
Ne zaman ve hangi yasa çıkarsa çıksın, ülkenin siyasi hayatının ve ekonomisinin mevcut durumunda, medeni emlak camiasına bir darbe indirecektir. Ve hem organizasyonel hem de finansal olarak. Bu nedenle bence bugün böyle bir durumun gelişmiş olması muhtemelen iyidir. Devlet Duması Mülkiyet Komitesi sonuç metnine göre, emlakçılar için yasayı çıkaracak kişilerin yeterlilik düzeyini gördük. Bugünün medeni kanunu, gayrimenkul faaliyetleri yürütmenize izin verir ve rekabet özgürlüğü sağlar. Ve gönüllü özdenetim herkese - hem müşterilere hem de pazar ortaklarımıza - kimin profesyonel olduğunu gösterir.
UZMAN GÖRÜŞÜ
Alexander Ginovker, St. Petersburg ve Leningrad Bölgesi Emlakçılar Derneği Başkan Yardımcısı
Tasarı etrafındaki tüm bu gürültünün, gerçek yasama çalışmasından çok bireylerin kendilerini tanıtma arzusundan kaynaklandığına inanıyorum. Bugün ne kadar iyi bir yasa çıkarsa çıksın piyasada hiçbir sorunu çözmez. Faaliyetlerinin reklamını hiç yapmadan hizmet sunan hem bireyler hem de tüzel kişiler gibi devasa bir "gri" ve "siyah" birey segmenti var. Onları sorumlu tutmak değersizdir. Ama bunu kimse yapmıyordu ve o yıllarda ruhsatlandırmanın olduğu yıllarda şimdi kimse yapmıyor. Devlet yasadışı girişimciliğe karşı sert bir mücadele başlatmadığı sürece, yeni yasa yardımcı olmayacaktır. Bu nedenle, temkinli bir şüpheci olarak şunu söyleyeceğim: emlak faaliyetleri hakkında kanun olmaması, kötü bir kanundan daha iyidir. Bu da yasal işin bir bölümünü gölgelere sürükleyecek.
Emlak faaliyetleri Yasası yürürlüğe girdiğinde emlakçıların hizmetlerinin fiyatı ne kadar artacak, hatalarının bedelini kim ödeyecek ve piyasadaki dolandırıcılardan ne kadar çabuk kurtulmak mümkün olacak - Devlet Duma milletvekili Dmitry Ushakov aracı (ajans) faaliyetlerine ilişkin yasa tasarısının yazarı, bunu tartışıyor.
"Gayrimenkul işlemleri piyasasında aracı (ajans) faaliyeti hakkında" federal yasa taslağının, Dmitry Ushakov başkanlığındaki Adil Rusya partisinin bir grup milletvekili tarafından hazırlandığını ve bu yıl 22 Haziran'da Devlet Dumasına sunulduğunu hatırlayın.
– Öncelikle yasa tasarısının oluşum arka planını sormak istiyorum. Geçen sonbaharda Tüm Rusya Konut Kongresi'nde, Rusya Emlakçılar Birliği başkanı (o sırada) huzurunuzda, endişeyle "iş, profesyonel uzmanların katılımı olmadan yürütülüyor" dediğini hatırlıyorum. topluluk ”ve hiç kimse onunla temasa geçmedi.
– Doğrudan Valery Vinogradov'a danışmamış olabiliriz, ancak size kesinlikle söyleyebilirim ki, piyasa profesyonelleriyle birçok istişare yapıldı. Hatta onlarla birlikte bir kanun taslağı oluşturduğumuz bile söylenebilir.
Bunu kesinlikle herkesle tartışmak pek mümkün değildi, ancak bir kez daha vurguluyorum, uzmanların yorumlarının çoğunu şahsen dikkate aldım. Genel olarak, bu yaygın bir şeydir: bir yasa taslağı yazarsınız, herkesi işbirliği yapmaya davet edersiniz, ancak çok azı yanıt verir. Ve sonra, yayınlandığında, bir yerden birçok eleştirmen belirir ve hiçbir yere çağrılmadıklarını ve hiçbir şey sorulmadığını söylemeye başlarlar.
Hükümetin olumsuz yanıtına gelince, bize değişikliklerini çok geç gönderdiler - yasa tasarısı zaten hazırdı ve sonuçlandırmak için zaman kalmamıştı. Ancak bunun büyük bir sorun olduğunu düşünmüyorum: İkinci okumada bu yorumları dikkate almak oldukça mümkün olacak.
- 2002'den önce yapıldığı gibi emlakçılara lisans verme uygulamasına geri dönüş değil de neden sonunda özdenetim seçeneği seçildi?
- Bu sadece piyasa profesyonellerinin tercihiydi, çoğunluk bu seçeneğe oy verdi. Yine de ülkemizde özdenetim eğilimi daha belirgindir. Bu her zaman iyi değildir - aynı inşaat sektöründe sadece lisans almak muhtemelen daha faydalı olacaktır. Ancak emlak faaliyeti ayrı duruyor - sanki resmi olarak yokmuş gibi. Biz de denetçilerin uyguladığı özdenetim ilkesini esas alarak bu boşluğu doldurmaya karar verdik.
- Emlakçılık faaliyetiyle ilgili kanunun temel amacı emlakçı sayısını azaltmak mı?
- Kesinlikle o şekilde değil. Bizim için en önemli şey emlakçıları müşteriye karşı sorumlu hissettirmekti. Hem kişisel hem kolektif. İkinci görev, profesyonel standartları tanıtmaktır, çünkü ilgili hizmetleri sunan herkes artık kendisini bir temsilci olarak adlandırmaktadır. Ve ne yazık ki, her zaman yüksek kalitede değil.
Bence her şey düzenlenmeli: kendinizi bir emlakçı olarak görüyorsanız, o zaman bir yeterlilik belgesi alacak kadar nazik olun, sorumluluklarınızı sigortalayın ve bir sendikaya katılın. Ama ondan sonra çalışabilirsin. Böylece hem piyasaya düzen getireceğiz hem de vatandaşlar için riskleri en aza indireceğiz.
- Sizce bundan sonra piyasada kaç kişi ve şirket kalacak?
- Birincisi, tüm bunlar hemen olmayacak - geçiş dönemi bir buçuk yıl sürecek. Ne de olsa, mesleki standartların hükümette, ilgili bakanlıkta geliştirilmesi ve onaylanması gerekiyor. Ama sonunda, sadece emlakla gerçekten uğraşmak isteyenler ve bunu nasıl yapacağını bilenler kalacak, belirli bir rakam vermek zor.
- Özdenetim kuruluşlarına zorunlu üyelik getirerek, birkaç yıl önce inşaat pazarında olduğu gibi, sözde ticari SRO'ları doğuracağınızdan korkmuyor musunuz?
– Elbette bu olabilir. Buradaki tarif basit: denetim makamları tarafından dikkatli kontrol ve bu tür kuruluşların derhal kapatılması. Evet, manuel modda çalışmak zorunda kalacaksınız ama başka bir yol göremiyorum. Bu risklerden biridir, ancak yine de piyasa düzenlemesini ciddiye almamak için bir neden değildir. Genel olarak, bu genellikle sistem yeniden inşa edilirken olur, her türlü "yan etki" mümkündür, ancak zamanla onlardan kurtulabilirsiniz.
İnşaat sektörünün özdenetimdeki sorunlarını dikkate aldım: Tasarı, tazminat fonunun fonlarını depolayacak bankalar için gereklilikleri ortaya koyuyor ve belirli bankaları belirleme hakkı hükümete devredildi, bu da asgariye indirecek. “ticari SRO'ların” ortaya çıkma riskleri.
İkincisi ve en önemlisi, çoğu durumda, emlak tescili sırasında, bir emlakçıya emlak işlemleri için noter tasdikli bir vekaletname verilir ve sözleşmenin kendisi basit bir yazılı biçimde yapılabilir. Vicdansız bir ajanın bu gibi durumlarda neler yapabileceğini anlıyorsunuz. Evet bunlar dolandırıcı ama vekaletname iptal edilmezse kolluk kuvvetlerinin dolandırıcılık gerçeğini ispatlaması çok zor olacaktır.
Bu mekanizma cezai kovuşturmanın yerini almaz, sıradan vatandaşları korur ve onlara ek koruma için umut verir. Ve bu durumda SRO'ların hem itibar hem de mali sorumluluk taşıyan bir kamu kurumu olarak çalışacağını umuyorum.
- Kurtulması çok daha zor olacak bir diğer yan etki de müşteri için aracılık hizmetlerinin maliyetinde olası bir artıştır.
Evet, büyük olasılıkla gerçekleşecek. Ancak şu anda piyasada olana göre çoklu bir büyüme olacağını düşünmüyorum. Bence yarı yarıya fiyat artışından bahsetmeye bile gerek yok. Yüzde birkaç ondan bahsedeceğimizden eminim - bu maksimum. Ancak karşılığında tüketici, ne bir daire ne de para kaybetmeyeceğini anlayacak ve emlakçı kılığına giren vicdansız iş adamlarından korunacağını anlayacaktır.
- Şimdi tüketici için asıl tehdit bu dolandırıcılar mı?
- Hayır, daha ziyade bunlar hatalar, yanlış hazırlanmış belgeler, yani çoğu zaman kötü niyetle yapılmayan şeylerdir. Ancak onlar yüzünden müşteri konutunu kaybedebilir. Bu durumda SRO emlakçı ile birlikte cevap vermek zorundadır, her şeyi ona yükleyemezsiniz.
Faturamızın konsepti, bir emlakçının hangi ihlalleri işleyebileceğinin bir listesini değil, bir hata durumunda mülkü veya parayı müşteriye iade etmek için ne yapılması gerektiğine dair bir cevap anlamına gelir. Yine denetçilere bir örnek vereceğim: riskler her yerde sigortalıdır ve poliçe bunların açık bir listesini içerir. Aynı şey emlak piyasasında da uygulanabilir.
- O zaman 5 milyon ruble ile sınırlı olan genel SRO fonundan yapılan tazminat ödemesinin boyutu çok net değil. Örneğin Moskova'da çoğu daire daha pahalıdır.
– Daha sonra bu tutar değiştirilebilir. Genelde Moskova ve St. Petersburg için artan (ve bazı bölgeler için - azalan) katsayılarımız var. Yani görünüşe göre burada olacak. İkinci ve hatta üçüncü okuma için belirli miktarlar hazırlanabilir.
- Tazminat alma mekanizmasını nasıl görüyorsunuz?
- Çok basit: önce müşteri emlakçıya döner, ancak ortadan kaybolursa, ortadan kaybolursa veya ödeme yapamazsa, o zaman temsilcinin üye olduğu SRO'ya zaten başvurabilirsiniz. Ve ödeme konusunda mahkeme dışında bir karar verir.
- Bir başka anlaşılmaz nokta, yasanızın kabul edilmesiyle, yalnızca gayrimenkul sahibinin veya onunla bir sözleşme imzalamış olan bir emlakçının mülk satışı veya kiralaması için ilan verebilecek olmasıdır. Bu tür ilanların büyük çoğunluğunun internet üzerinden yapıldığını göz önünde bulundurursak, ilgili belgeleri kime ve nereye sunmayı düşünüyorsunuz?
- Bu, varsayılan olarak yalnızca mal sahibi veya müşteriyle sözleşmesi olan temsilcinin bir reklam gönderebileceği anlamına gelir. Ancak bu, teslim etmeden önce bir yere gitmeleri ve birine bir mülkiyet belgesi veya sözleşme sunmaları gerektiği anlamına gelmez. Bu mekanizmayı ileride belirteceğiz, ancak temel olarak bu kural, özellikle konut kiralarken bir tür "bilgi hizmetleri" sağlayan şirketlere yöneliktir. Bu, ne yazık ki yasal açıdan hala neredeyse cezasız kalan dolandırıcılık biçimlerinden biridir.
- Bir sonraki Duma tasarıyı tartışacak ve kabul edecek, yani Ekim'den önce olmayacak. Profesyonel topluluktan yeni teklifler için o zamana kadar açık mısınız? 28-30 Eylül'de St. Petersburg'da yapılacak olan bir sonraki Tüm Rusya Konut Kongresi'nde bunları sizinle tartışmak mümkün olacak mı?
– Tabii ki hem ben hem de ortak yazar arkadaşlarım her türlü teklife açığız, tabii ki bizimle iletişime geçebilirsiniz. Kendi ayarlamalarını yapmak, projeyi bizimle görüşmek isteyenlerle, her zaman konuşmaya, onların bakış açılarını dinlemeye ve gerekirse düzeltmeler yapmaya hazırız. İkinci okumada, tekrar ediyorum, fatura çok değişebilir.
“Gayrimenkul işlem piyasasında aracılık (ajans) faaliyetleri hakkında” federal yasa taslağı, Dmitry Ushakov başkanlığındaki Just Russia partisinin bir grup milletvekili tarafından hazırlandı ve bu yıl 22 Haziran'da Devlet Dumasına sunuldu.
Yükleniyor...
